Lorsqu’on en vient à investir dans un bien, l’une des premières questions qui se pose est celle de la structure juridique la plus opportune, que ce soit au niveau fiscal, familial, social etc… Nombres d’articles pullulent sur la question, jonglant entre LMNP, SCI, SAS, SASU, EURL, SARL et tant d’autres. Voilà nos conseils quant à l’investissement dans l’immobilier locatif.
Investir dans l’immobilier locatif : LMNP, SCI à L’IR, SCI à L’IS ou SAS immobilière.
A savoir
LMNP
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) à l’avantage de permettre d’engager une seule personne dans la gérance d’une location meublée. Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier pour une occupation normale d’un logement meublé.
Le statut de LMNP est avant tout fiscal, et permet de déclarer des revenus locatifs en tant que loueur non professionnel. Bien qu’un tel statut impose l’obtention d’un SIREN, il est bien clair qu’il ne s’agit aucunement d’imposer une forme juridique d’entreprise pour qu’il s’applique. Ce statut implique que soient considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) les différents revenus locatifs déclarés. Il faut que soit généré :
- moins de 23 000 € de revenus locatifs durant une année ;
- un montant de revenus locatifs inférieur à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal.
La déclaration en tant que LMNP concerne tous les revenus locatifs, même si certains sont générés à titre occasionnel et saisonnier.
Le statut de LMNP permet de pouvoir percevoir des revenus locatifs sans pour autant supporter toutes les contraintes de gestion que rencontrent les loueurs professionnels. On peut énumérer de plus :
- La possibilité de déduire la plupart des charges de ses impôts :
- la taxe foncière, la taxe d’habitation, la cotisation foncière des entreprises (CFE)
- les charges ou frais fixes tels que l’électricité, l’eau, le téléphone et internet
- les dépenses d’entretien et de petites réparations pour des montants inférieurs à 600€
- les charges de copropriété, exception faite des travaux
- l’assurance du bien en tant que propriétaire non occupant
- l’assurance pour loyers impayés
- les frais de tenue de la comptabilité. En cas d’adhésion à un CGA, les 2/3 des frais sont restitués en réduction d’impôts, le dernier tiers est considéré comme une charge déductible
- les honoraires d’agence immobilière
- les frais de publicité comme les annonces, l’inscription sur des sites de location
- les frais de notaire
- les intérêts d’emprunts et les frais de dossiers
- La possibilité d’amortir la valeur du bien, généralement sur une période de 30 ans
- L’amortir du mobilier d’un bien LMNP, généralement sur une période comprise entre 5 et 7 ans
- L’imposition sous le régime des BIC et non des revenus fonciers, ce qui permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les sommes encaissées (71% pour les locations de chambres d’hôtes ou meublées de tourismes).
- L’opportunité de choisir le régime du micro-BIC ou le régime réel
- La récupération de la TVA au moment de revendre le bien, à condition d’avoir gardé le bien pendant 20 ans (dans certains cas la location meublée est soumise à la TVA notamment lorsque des prestations sont fournies au locataire, comme les résidences étudiants ou résidences seniors, qui proposent des services comme l’accueil, l’entretien, le petit déjeuner, la blanchisserie …)
- La simplicité des formalités de création
Le statut de LMNP présente quelques avantages au niveau fiscal. Ainsi choisir une imposition au micro-BIC permet d’avoir un abattement de 50% sur les recettes générées par la location meublée. Face aux charges locatives importantes qu’imposent les locations meublées, le régime réel simplifié permet de déduire ces charges du revenu imposable.
En plus d’être soumis à un plafond de revenus locatifs à 23 000 euros, le statut de LMNP impose d’avoir une comptabilité incluant la production d’un compte de résultat et de prendre en compte les biens loués pour le calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
SCI
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée a minima de deux associés, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Une SCI gère la location de biens immobiliers, déclare les revenus locatifs au service des impôts et organise le partage des bénéfices entre les associés selon leurs parts respectives. Les associés doivent rédiger les statuts et nommer un gérant assurant la gestion courante et la représentation de la SCI.
Pour plus d’informations, consultez l’article 5 bonnes raisons de créer une SCI.
Les différents types de SCI
01
SCI à l’IR
Par défaut, une SCI est transparente et soumise à l’IR. Les associés sont ceux qui seront imposés en fonction de leur poids et de leur statut dans la SCI, plus exactement au prorata de leur participation au capital social. Les associés sont imposés selon leur statut :
- d’un côté les particuliers, entreprises relevant des Bénéfices non commerciaux (BNC), micros entreprises soumises aux impôts fonciers.
- De l’autre, les entreprises sont imposées selon leur régime d’imposition (comme l’IS, BIC)
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu :
- Sous 15 000 euros le régime microfoncier prévu à l’article 32 du CGI Code Général des Impôts (CGI) s’applique, par l’abattement fiscal forfaitaire de 30%
- Au-delà de 15 000 euros ou sur option, le régime réel s’applique selon les articles 28 à 31 du CGI, et les charges sont prises en compte pour leur montant réel.
Dans le cas où les charges sont plus élevées que les loyers, il est concevable de déduire les revenus personnels dans la limite de 10 700 euros. Les associés doivent néanmoins s’acquitter de 17,2% de prélèvements sociaux au titre des revenus fonciers. En cas de vente par la SCI, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique, selon les conditions prévues à l’article 150 du CGI, rendant plus avantageux sur ce point l’IR que l’IS. Les mêmes conditions s’appliquent en cas de cessions de parts.
02
SCI à l’IS
Selon les termes de l’article 206 alinéa 3 du CGI les associés peuvent opter, à tout moment, à assujettir la SCI à l’IS, imposant la tenue d’une comptabilité. L’article 239 du CGI conçoit la révocation jusqu’au 5° exercice suivant celui au titre duquel celle-ci a été exercée, bien que les conséquences fiscales restent loin d’être anodines. Ce retour à l’IR entraîne les effets similaires à une cessation d’entreprise par l’imposition immédiate des bénéfices en cours et des bénéfices et plus-values en sursis d’imposition, sans compter la perte du report des déficits antérieurs. Force est de constater qu’à la suite de la révocation ou au dépassement du 5° exercice, le régime ne peut plus être changé.
Selon l’article 206, alinéa 2 du CGI, une SCI ayant fiscalement une activité commerciale relève obligatoirement de l’IS. Cela concerne (BOI-IS-CHAMP-10-30) :
- La location meublée,
- La location d’un établissement industriel ou commercial muni du mobilier et du matériel nécessaires à son exploitation
- Les immeubles ou les locaux aménagés
- L’activité de marchand de biens
- La construction d’immeubles en vue de la vente
Ces SCI ne sont pas soumises à l’IS si les recettes commerciales hors taxes n’excèdent pas 10% du montant des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période.
Pour la SCI à l’IS, les résultats sont taxés au niveau de la société. Selon l’article 219 du CGI, l’IS est de 15% jusqu’à 38 120 euros et 25% au-delà, les frais d’acquisition et de conservation du bien étant déductibles. Un déficit est reportable sur 10 ans. Les bénéfices peuvent être perçus par dividendes, soumis de plein droit au prélèvement forfaitaire unique de 30%. Il leur est toujours envisageable d’opter pour le barème progressif de l’IR avec abattement de 40% sur les dividendes et 17,2% de prélèvement sociaux.
En cas de vente, du fait de l’amortissement du bien, cela permet d’augmenter la plus-value et de rendre plus avantageux sur ce point la SCI à l’IS. Si le fruit de la vente est distribué sous forme de dividendes entre les associés, la plus-value est alors soumise à un deuxième niveau de taxation, soit par prélèvement forfaitaire de 30%, soit par barème progressif et prélèvement sociaux à 17,2%.
Au regard de l’article 150-0 D du CGI, la cession de parts sociales d’une SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values de valeurs mobilières, imposant ainsi un barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un abattement :
- de 50% pour une détention entre 2 et 8 ans
- de 65% pour une détention au-delà de 8 ans
Cela va sans compter les prélèvements sociaux de 17,2% et les 5% de droits d’enregistrement applicables aux sociétés à prépondérance immobilière.
Quel que soit la nature d’imposition de la SCI, cela n’impacte guère l’impôt sur la fortune immobilière dont sont redevables les associés.
03
Avantages
La SCI permet :
- de gérer les biens locatifs à plusieurs
- d’anticiper une transmission de patrimoine en cédant les parts de la SCI de manière successive. Cela permets de bénéficiez des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe, s’élevant à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.
- de n’être soumis à aucune limite de bénéfices dans le cadre de locations
- de séparer le patrimoine personnel des associés de celui de la SCI, et d’ainsi protéger le patrimoine personnel en cas de créance impayées
- de choisir entre une imposition à l’IR ou l’IS
- de partager les charges locatives entre les associés
Il est néanmoins impératif de tenir une comptabilité détaillée de l’exercice comptable pouvant nécessiter l’intervention d’un expert-comptable.
04
SAS immobilière
Une SAS peut intervenir dans le cadre d’une spécialisation sur des logements sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Acheter et gérer des biens en SAS ou SCI permet d’éviter les inconvénients du régime de l’indivision.
La SAS a l’avantage de permettre n’importe quelle activité commerciale par une liberté rédactionnelle des statuts aussi bien pour les modalités de gestion que de cession, de transmission et de statut social du dirigeant.
Fiscalement, une SAS est soumise à l’IS sauf les cas où elle opte à l’IR pour une période limitée à 5 ans, particulièrement lorsque l’activité principale est commerciale. Si l’activité concerne la gestion d’un patrimoine immobilier, la SAS sera soumise à l’IS.
L’IS applicable dans le cadre d’une SAS immobilière est au taux forfaitaire de :
- 15% jusqu’à 38 120 euros
- 25% au-delà
En cas de versement de dividendes, les actionnaires sont alors soumis au choix soit :
- Au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%
- Au barème progressif de l’IR
01
Par défaut, une SCI est transparente et soumise à l’IR. Les associés sont ceux qui seront imposés en fonction de leur poids et de leur statut dans la SCI, plus exactement au prorata de leur participation au capital social. Les associés sont imposés selon leur statut :
- d’un côté les particuliers, entreprises relevant des Bénéfices non commerciaux (BNC), micros entreprises soumises aux impôts fonciers.
- De l’autre, les entreprises sont imposées selon leur régime d’imposition (comme l’IS, BIC)
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu :
- Sous 15 000 euros le régime microfoncier prévu à l’article 32 du CGI Code Général des Impôts (CGI) s’applique, par l’abattement fiscal forfaitaire de 30%
- Au-delà de 15 000 euros ou sur option, le régime réel s’applique selon les articles 28 à 31 du CGI, et les charges sont prises en compte pour leur montant réel.
Dans le cas où les charges sont plus élevées que les loyers, il est concevable de déduire les revenus personnels dans la limite de 10 700 euros. Les associés doivent néanmoins s’acquitter de 17,2% de prélèvements sociaux au titre des revenus fonciers. En cas de vente par la SCI, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique, selon les conditions prévues à l’article 150 du CGI, rendant plus avantageux sur ce point l’IR que l’IS. Les mêmes conditions s’appliquent en cas de cessions de parts.
02
Selon les termes de l’article 206 alinéa 3 du CGI les associés peuvent opter, à tout moment, à assujettir la SCI à l’IS, imposant la tenue d’une comptabilité. L’article 239 du CGI conçoit la révocation jusqu’au 5° exercice suivant celui au titre duquel celle-ci a été exercée, bien que les conséquences fiscales restent loin d’être anodines. Ce retour à l’IR entraîne les effets similaires à une cessation d’entreprise par l’imposition immédiate des bénéfices en cours et des bénéfices et plus-values en sursis d’imposition, sans compter la perte du report des déficits antérieurs. Force est de constater qu’à la suite de la révocation ou au dépassement du 5° exercice, le régime ne peut plus être changé.
Selon l’article 206, alinéa 2 du CGI, une SCI ayant fiscalement une activité commerciale relève obligatoirement de l’IS. Cela concerne (BOI-IS-CHAMP-10-30) :
- La location meublée,
- La location d’un établissement industriel ou commercial muni du mobilier et du matériel nécessaires à son exploitation
- Les immeubles ou les locaux aménagés
- L’activité de marchand de biens
- La construction d’immeubles en vue de la vente
Ces SCI ne sont pas soumises à l’IS si les recettes commerciales hors taxes n’excèdent pas 10% du montant des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période.
Pour la SCI à l’IS, les résultats sont taxés au niveau de la société. Selon l’article 219 du CGI, l’IS est de 15% jusqu’à 38 120 euros et 25% au-delà, les frais d’acquisition et de conservation du bien étant déductibles. Un déficit est reportable sur 10 ans. Les bénéfices peuvent être perçus par dividendes, soumis de plein droit au prélèvement forfaitaire unique de 30%. Il leur est toujours envisageable d’opter pour le barème progressif de l’IR avec abattement de 40% sur les dividendes et 17,2% de prélèvement sociaux.
En cas de vente, du fait de l’amortissement du bien, cela permet d’augmenter la plus-value et de rendre plus avantageux sur ce point la SCI à l’IS. Si le fruit de la vente est distribué sous forme de dividendes entre les associés, la plus-value est alors soumise à un deuxième niveau de taxation, soit par prélèvement forfaitaire de 30%, soit par barème progressif et prélèvement sociaux à 17,2%.
Au regard de l’article 150-0 D du CGI, la cession de parts sociales d’une SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values de valeurs mobilières, imposant ainsi un barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un abattement :
- de 50% pour une détention entre 2 et 8 ans
- de 65% pour une détention au-delà de 8 ans
Cela va sans compter les prélèvements sociaux de 17,2% et les 5% de droits d’enregistrement applicables aux sociétés à prépondérance immobilière.
Quel que soit la nature d’imposition de la SCI, cela n’impacte guère l’impôt sur la fortune immobilière dont sont redevables les associés.
03
La SCI permet :
- de gérer les biens locatifs à plusieurs
- d’anticiper une transmission de patrimoine en cédant les parts de la SCI de manière successive. Cela permets de bénéficiez des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe, s’élevant à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.
- de n’être soumis à aucune limite de bénéfices dans le cadre de locations
- de séparer le patrimoine personnel des associés de celui de la SCI, et d’ainsi protéger le patrimoine personnel en cas de créance impayées
- de choisir entre une imposition à l’IR ou l’IS
- de partager les charges locatives entre les associés
Il est néanmoins impératif de tenir une comptabilité détaillée de l’exercice comptable pouvant nécessiter l’intervention d’un expert-comptable.
04
Une SAS peut intervenir dans le cadre d’une spécialisation sur des logements sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Acheter et gérer des biens en SAS ou SCI permet d’éviter les inconvénients du régime de l’indivision.
La SAS a l’avantage de permettre n’importe quelle activité commerciale par une liberté rédactionnelle des statuts aussi bien pour les modalités de gestion que de cession, de transmission et de statut social du dirigeant.
Fiscalement, une SAS est soumise à l’IS sauf les cas où elle opte à l’IR pour une période limitée à 5 ans, particulièrement lorsque l’activité principale est commerciale. Si l’activité concerne la gestion d’un patrimoine immobilier, la SAS sera soumise à l’IS.
L’IS applicable dans le cadre d’une SAS immobilière est au taux forfaitaire de :
- 15% jusqu’à 38 120 euros
- 25% au-delà
En cas de versement de dividendes, les actionnaires sont alors soumis au choix soit :
- Au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%
- Au barème progressif de l’IR
Couplage
01
SCI et LMNP
Il est normalement inconcevable de coupler SCI et LMNP, à quelques exceptions près. Une SCI est en effet une Société Civile et ne peut avoir une activité principale générant des BIC, comme peut l’être une location meublée, activité considérée de nature commerciale.
Néanmoins, un tel couplage peut être toléré à la condition que la SCI déclare son activité de location meublée à titre accessoire. Il faut que les revenus locatifs :
- Ne dépassent pas 23 000 € par an.
- Sous le statut de LMNP, ne représentent pas la source principale de revenus de la société.
Ainsi faut-il créer une SCI puis un statut de LMNP. À la suite de la création d’une SCI, il revient d’ajouter une activité complémentaire de LMNP à l’activité principale de la SCI. Dans les 15 jours suivant la première location, il est nécessaire de remplir le formulaire P0i auprès du greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir un numéro SIREN. Depuis le 1er janvier 2023, les formalités des entreprises s’effectuent auprès du guichet unique.
Un tel couplage permet à la SCI de bénéficier de l’IR et des avantages liés au statut LMNP comme :
- bénéficier des barèmes progressifs de l’IR plus avantageux que les taux fixes de l’IS ;
- une imposition sur la plus-value minorées en cas de revente du bien par la société (régime des plus-values des particuliers) ;
- amortir le bien ainsi que les travaux sur des durées définies ;
- possibilité de ne pas tenir une comptabilité contrairement au régime de l’IS.
Au cas où l’une des conditions n’est plus respectée, l’activité de la SCI en tant que LMNP se fera désormais en tant que LMP. Les revenus locatifs seront à déclarer en tant que LMP si l’activité reste complémentaire à l’activité principale déclarée. En cas de revenus locatifs représentant plus de 10% du chiffre d’affaires, la SCI sera imposée à l’IS au lieu de l’IR.
02
SCI et SAS
Comme vu précédemment, une SCI ne peut exercer une activité commerciale, sauf à risquer une requalification et un redressement fiscal au titre de l’IS, contrairement à la SAS. Coupler une SCI, propriétaire et gestionnaire d’un bien immobilier, et une SAS, qui elle exploitera le commerce, reste concevable. La SAS loue en location non meublée l’immeuble à la SCI.
La SCI ainsi que la SAS ont une gestion souple et similaire bien qu’au sein de la SCI, il n’y a pas d’obligation de publier ses comptes sociaux contrairement à la SAS qui doit les fournir annuellement au greffe du tribunal afin de les rendre publics.
01
Il est normalement inconcevable de coupler SCI et LMNP, à quelques exceptions près. Une SCI est en effet une Société Civile et ne peut avoir une activité principale générant des BIC, comme peut l’être une location meublée, activité considérée de nature commerciale.
Néanmoins, un tel couplage peut être toléré à la condition que la SCI déclare son activité de location meublée à titre accessoire. Il faut que les revenus locatifs :
- Ne dépassent pas 23 000 € par an.
- Sous le statut de LMNP, ne représentent pas la source principale de revenus de la société.
Ainsi faut-il créer une SCI puis un statut de LMNP. À la suite de la création d’une SCI, il revient d’ajouter une activité complémentaire de LMNP à l’activité principale de la SCI. Dans les 15 jours suivant la première location, il est nécessaire de remplir le formulaire P0i auprès du greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir un numéro SIREN. Depuis le 1er janvier 2023, les formalités des entreprises s’effectuent auprès du guichet unique.
Un tel couplage permet à la SCI de bénéficier de l’IR et des avantages liés au statut LMNP comme :
- bénéficier des barèmes progressifs de l’IR plus avantageux que les taux fixes de l’IS ;
- une imposition sur la plus-value minorées en cas de revente du bien par la société (régime des plus-values des particuliers) ;
- amortir le bien ainsi que les travaux sur des durées définies ;
- possibilité de ne pas tenir une comptabilité contrairement au régime de l’IS.
Au cas où l’une des conditions n’est plus respectée, l’activité de la SCI en tant que LMNP se fera désormais en tant que LMP. Les revenus locatifs seront à déclarer en tant que LMP si l’activité reste complémentaire à l’activité principale déclarée. En cas de revenus locatifs représentant plus de 10% du chiffre d’affaires, la SCI sera imposée à l’IS au lieu de l’IR.
02
Comme vu précédemment, une SCI ne peut exercer une activité commerciale, sauf à risquer une requalification et un redressement fiscal au titre de l’IS, contrairement à la SAS. Coupler une SCI, propriétaire et gestionnaire d’un bien immobilier, et une SAS, qui elle exploitera le commerce, reste concevable. La SAS loue en location non meublée l’immeuble à la SCI.
La SCI ainsi que la SAS ont une gestion souple et similaire bien qu’au sein de la SCI, il n’y a pas d’obligation de publier ses comptes sociaux contrairement à la SAS qui doit les fournir annuellement au greffe du tribunal afin de les rendre publics.
Quoi choisir ?
| Avantages | Inconvénient | Facteur de choix | |
| LM NP | – Un seul gérant – Peu de contraintes de gestion – Déductions des charges – Amortissements – Imposition sous les régimes des BIC, des micros-BIC, et réel – Récupération de la TVA – Simplicité des formalités de créations – Bénéficier des barèmes progressifs de l’IR | – Plafonnement à 23 000 € de revenus locatifs durant une année – Non renouvèlement des amortissements Dépenses en ameublement et travaux afin que le bien réponde aux critères d’un logement meublé | – Moins de 23 000 € de revenus locatifs durant une année ; – Un montant de revenus locatifs inférieur à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal. – Être seul dans la gérance |
| SCI | – Gérer les biens locatifs à plusieurs – Anticiper une transmission de patrimoine. – Aucune limite de bénéfices dans le cadre de locations – Séparer le patrimoine personnel des associés de celui de la SCI – Choisir entre une imposition à l’IR ou l’IS Partager les charges locatives entre les associés | – Responsabilité illimité (patrimoine personnel des associés peut servir à payer les créanciers) – Processus de création assez long – Minimum de deux associés pouvant rendre la prise de décision difficile Comptabilité détailler pouvant nécessiter l’intervention d’un expert-comptable et ainsi engager des frais supplémentaires. | – Facteur familial – Transmettre un patrimoine – Louer et gérer un bien immobilier Fiscalité (notamment par rapport à la transmission) |
| SAS | – Liberté dans le choix de l’activité commerciale – Liberté rédactionnelle des statuts – Lancer une activité commerciale – Construction d’un patrimoine important Responsabilité limitée des actionnaires (protégeant ainsi le patrimoine personnel) | – Obligation de dépôt des comptes – Tenir une comptabilité commerciale – Engagement de frais supplémentaires par l’intervention d’un expert-comptable Formalité de création | Grande flexibilité dans la création et rédaction des statuts |
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